老年人把自有住房抵押给银行，换取每个月养老金安享晚年的“倒按揭”模式，近期，在上海引起极大的关注，包括上海公积金管理中心在内的机构，都表示在研究该养老模式。 
　　但是，有关专家表示该模式短期在国内推广还是有难度。 

　　“倒按揭”：养老好模式 
　　花旗银行上海分行理财师表示，“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”，说简单点就是“以房养老”。其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。 
　　其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。 
　　这种模式是上世纪80年代中期美国新泽西州一家银行创立的。如今，美国模式的“倒按揭”在美国、加拿大等国家日趋兴旺。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分三种形式发放，联邦住房局有保险的住房倒按揭贷款、联邦住房局无保险的倒按揭贷款、放贷者有保险的倒按揭贷款。 倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款、抵押资产的变化、利率的不稳定等方面的影响，存在着一定的市场风险。 
　　理财师表示，在中国已经逐步进入老龄化社会的现状下，“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。 
　　15年前，中国是10个年轻人养一个老人，但了现在，已变成3个年轻人养一个老人。民政部数据显示，目前中国60岁以上的老人已经达到1.3亿人。而在美国、加拿大等国家，“倒按揭”的实施，使老人们每个月有充裕的养老金可以支配，供外出旅游、聘请护理等，基本生活得到保障的同时，还能享受生活的乐趣。 

　　银行操作风险较大 
　　事实上，对银行而言，“倒按揭”并不是新名词，十多年前，银行界就有过关于该品种的考虑，但是因操作风险太大、时机不成熟放弃了。 
　　某国有商业银行房贷部负责人表示，多年前就已经有提案了，但目前要实现还有很大的困难。这位负责人认为，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。由于我国的房地产市场价格走势、人均预期寿命等相关因素还没有长时间的稳定表现，银行控制风险的难度很大。 
　　同时，国内商业银行内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍银行推出“倒按揭”的主要原因。目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而“倒按揭”要获得盈利却需要经过较长的时间。因此，在任的经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品种产生兴趣。 
　　此外，目前国内住宅的设计年限和土地使用年限都是影响银行推行“倒按揭”的因素。 
　　虽然银行等金融机构尚在考虑“倒按揭”的可实施性，但在民间，已经有了初步的尝试。据悉，南京汤山的“温泉留园”，也推出了“以房换养”的倒按揭性质的举措，但因观念问题，至今经营冷淡。 
　　国内金融机构迟迟不敢介入倒按揭业务，沪上有关机构也开始探索“以房养老”。据透露，上海市公积金管理中心目前正在研究“以房养老”的方案，但尚处在起步阶段，具体怎么操作还不明晰。 
　　花旗银行上海分行理财师表示，倒按揭可以有两种操作方式：
　　第一，老人把自住房抵押给银行后，仍旧对遗产进行比例分配，银行根据房价等估算结果每月付给老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖，如果低于银行这些年支出总额或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束；如果拍卖结果高于银行支出总额，那么多余部分根据老人遗嘱安排。 
　　第二，老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。
 
　　国人传统观念还需突破 
　　在中国的传统思维当中，“养儿防老”的观念可以说是根深蒂固。上海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣表示，“倒按揭”在国外的流行，是与当地的国情和居住风俗有一定关系的。但目前在国内没有相关的政策条款和案例，而仅仅是处在一个前期的酝酿过程中。“倒按揭”对于上海这样的城市来说是一个好的发展方向，因为上海人口的老龄化问题非常突出。目前，60岁以上的老人已经占到上海市总人口的20%左右，而政府的养老金制度每年都处于赤字的状态。因此，在这样的背景下，从理论上看“倒按揭”模式具有较强的可操作性。但胡欣同时指出，从实际的角度分析，这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，负责“倒按揭”业务的银行需要进行大量的调研和调查工作，还需要大量的保险精算方面的人才，而如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中更是一个比较难于解决的问题。他认为，近两三年内，这种业务很难在全国范围内展开。 
　　近日曾经就这一问题进行了专门调查。在412位受访者中，44％表示愿意尝试这一养老方式。  

　　详解倒按揭 
　　倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。倒按揭贷款则不同，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。 
　　倒按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一来源。 
　　倒按揭贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。 
　　倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。 
　　通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄（通常62岁或以上）；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。倒按揭贷款的收入比一般按揭贷款收入稍高一点。实际上，倒按揭贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就会低于预期，甚至连本金都收不回来；相反，银行则将得到额外收入。